Im Bereich der Immobilienbesteuerung kommt es im Zuge der Steuerreform ab 2016 zu einigen Änderungen.
Der Veräußerungsgewinn bei einem Immobilienverkauf wird ab 2016 mit dem einheitlichen Steuersatz von nunmehr 30% besteuert. Die erst im Jahr 2012 eingeführte Immobilienertragsteuer wird somit erhöht. Die Möglichkeit, ab dem 11. Jahr, in dem das Grundstück im Eigentum gehalten wird, einen Inflationsabschlag in Höhe von 2% pro Jahr (max. 50% insgesamt) zu berücksichtigen, entfällt gänzlich. Daraus ergibt sich in manchen Fällen eine Erhöhung der Immobilienertragsteuer um 240%. Wird anstatt des besonderen Steuersatzes die sogenannte Regelbesteuerungsoption gewählt und kommt somit der „normale“ progressive Einkommensteuertarif zur Anwendung, können zukünftig Werbungskosten in Abzug gebracht werden.
Entsteht aus der Veräußerung der Immobilie ein Verlust, können in Zukunft 60% (im außerbetrieblichen Bereich) verteilt über 15 Jahre, steuerlich geltend gemacht werden. Bisher waren nur 50% erlaubt. Es kann auch eine sofortige Verlustverrechnung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beantragt werden.
Auch im Bereich der Abschreibungen von Gebäuden kommt es zu Änderungen. Zukünftig kommen nur noch zwei Abschreibungssätze zur Anwendung.
Während der Abschreibungssatz für Betriebsgebäude für Wirtschaftsjahre ab dem 01.01.2016 einheitlich 2,5% beträgt, ist bei der Vermietung zu Wohnzwecken einheitlich 1,5% Abschreibung anzusetzen. Die Möglichkeit der Anwendung des Abschreibungs-Satzes in Höhe von 2% (für vermietete Gebäude die vor 1915 errichtet wurden) entfällt. Durch ein Gutachten, kann die Rechtmäßigkeit eines abweichenden Abschreibungssatzes, d.h. einer abweichenden Nutzungsdauer nachgewiesen werden.
Die Änderungen bei den Abschreibungssätzen sind auch auf bereits bestehende Gebäude bzw. Vermietungen anzuwenden.
Im außerbetrieblichen Bereich – d.h. bei privaten Vermietungen – wurde zusätzlich auch der (ohne abweichenden Nachweis) auszuscheidende Anteil des Grundes an den Anschaffungskosten von 20% auf 40% erhöht – das Gebäude ist nur noch mit 60% zu bewerten. Für den Grundteil steht keine Abschreibung zu. Es besteht die Möglichkeit, ein abweichendes Verhältnis von Grundstückswert zu Gebäudewert nachzuweisen. Eine Verordnung wird die Bestimmungen konkretisieren und eine weitere Differenzierung je nach Lage und Bebauung ermöglichen.
Durch die beschriebenen Änderungen verringern sich die Abschreibungen, welche geltend gemacht werden können, um bis zu 43% – Vermietungen, die bisher als steuerlich irrelevante sogenannte „Liebhaberei“ angesehen werden konnten, führen in Zukunft unter anderem zu Einkünften welche zu versteuern sind – es empfiehlt sich eine neue Beurteilung.
Instandsetzungsaufwendungen für Wohngebäude sind ab 2016 zwingend auf 15 Jahre und nicht wie bisher auf 10 Jahre zu verteilen. Dies gilt auch für bereits getätigte Instandsetzungsaufwendungen.
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