Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) unterscheidet streng zwischen Alt- und Neuvermögen. Während Altvermögen einer pauschalierten Besteuerung unterliegt, wird für Neuvermögen in der Regel die tatsächliche Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungserlös als steuerpflichtiger Gewinn herangezogen. Dabei ist der Stichtag 31. März 2012 maßgeblich – und insbesondere die Frage, ob nach diesem Datum Baumaßnahmen gesetzt wurden. Doch um die aktuelle Rechtslage zu verstehen, lohnt ein Blick zurück auf die Zeit vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 – genauer: auf die sogenannte Einheitstheorie.
Nach der alten Rechtslage gem. § 30 EStG in der Fassung vor dem 1. StabG 2012 unterlag nur die Veräußerung desselben Wirtschaftsgutes, das zuvor angeschafft worden war, der Spekulationsbesteuerung. Daraus leitete sich die sogenannte Einheitstheorie ab:
Wird ein Grundstück bebaut, entsteht kein neues Wirtschaftsgut. Grundstück und später errichtetes Gebäude gelten steuerlich als eine Einheit.
Das bedeutete: Auch wenn auf einem unbebauten Grundstück später ein Haus errichtet wurde, war für die Spekulationsfrist – und damit für die Frage der Steuerpflicht bei Verkauf – allein das Grundstück maßgeblich. Die Herstellung des Gebäudes wurde als bloße Nutzung desselben Wirtschaftsguts verstanden, nicht als Entstehung eines neuen.
Mit der Einführung der ImmoESt durch das 1. StabG 2012 wurde die Einheitstheorie in ihrer Wirkung faktisch durchbrochen. Der neue § 30 Abs 4 EStG bezieht sich nicht mehr nur auf den Erwerbsvorgang, sondern stellt nun auch auf den Zeitpunkt der Entstehung baulicher Substanz ab. Besonders relevant:
- Gebäude, die nach dem 31.3.2012 errichtet oder erweitert wurden, gelten unabhängig vom Grund und Boden als Neuvermögen.
- Selbst bei bloßen Zubauten oder Aufstockungen eines Altgebäudes entsteht für die neu geschaffenen Gebäudeteile ein eigener steuerlicher „Neuvermögensbereich“.
Der VwGH bestätigte dies zuletzt im Erkenntnis vom 27. Mai 2025, Ro 2024/15/0018, wo eine nach dem Stichtag errichtete Aufstockung als eindeutig dem Neuvermögen zugehörig eingestuft wurde.
Fazit: Baumaßnahmen als steuerlicher Wendepunkt
Was baulich neu geschaffen wird, ist steuerlich auch als „neu“ zu behandeln.
Das hat zur Folge, dass Eigentümer bei Veräußerung sorgfältig differenzieren müssen, welche Teile einer Immobilie welchem Vermögensstatus zuzurechnen sind – und welcher Besteuerungsmechanismus zur Anwendung kommt. Eine präzise Dokumentation von Baubeginn, Umfang und Kosten ist daher nicht nur für die steuerliche Geltendmachung von Aufwendungen essenziell, sondern auch für die Abgrenzung von Alt- und Neuvermögen im Verkaufsfall.